房地產調控陰霾如影隨形，許多從住宅市場抽身的投資人，正把目光更多的向辦公樓市場集中。這樣的微妙轉變，心思細膩的開發商自是了然於胸，從而紛紛搶進商辦用地（當然也有被迫無奈的分）。
●2012辦公樓價量齊揚
尤其是5月9日，上海浦東新區世博會A片區共6宗地塊成交，其中兩幅商辦地塊相繼刷新上海年內單價地王，溢價率達48.03％，以40，079元/平方米創下上海三年來樓面地價新高，引起市場側目。
其實辦公樓市場從2011年住宅產品再遭政策調控時，便在全國範圍嶄露頭角。以去（2012）年為例，商品房銷售面積11.1304萬平方米，較2011年增加1.8％，而住宅銷售面積僅+2％，辦公樓成交增長則是住宅的6倍有餘，達12.4％；看似與商辦樓是「孿生兄弟」的商業營業用房，反倒出現 1.4％的負增長。
在銷售金額方面亦雷同，全年成交6.4456萬億元，增加10％，其中住宅銷售額增長10.9％，辦公樓銷售額增長12.2％，商業營業用房增長4.8％。
這些充分說明在住宅市場限購、限貸甚至限價的三計重拳打擊下，投資買氣已快速流入購買幾乎無限制的辦公樓產品，使其當之無愧的成為2012年的「樓市雙冠王」。而以今年（2013）發展的勢頭來看，其「蟬聯」、繼續稱霸市場，幾乎已成定局。
●商業用地「風險自負」
在我看來，辦公樓市場之所以在近年得到快速發展的機會，主要得益於三個方面。居其首功的，是自2003年開始，逐步強化的調控措施。尤其2011年的「限購」，使房產投資人被迫（不符合購買資格）或基於風險或回報率考慮，轉而購買辦公樓。其二是為了紓解民怨，國家從大政方針上，已微調房地產的基本屬性。居住用房，強化其民生必需品屬性，政府應予公平合理之分配（限購）。商業用房，則紋風不動，仍將之設定為「風險自負」的商品。即使其交易量價均呈暴增趨勢，在政策上除了規定國（境）外企業與個人不得購買，並無其他嚴苛求，使得入市門檻相對於住宅容易跨越。
此外，經濟結構轉型，由工業集聚向商業與服務業靠攏，由外貿逐步向內需市場挺進，乃至店商蓬勃發展，可望形成規模應，同樣也使辦公市場的前景有其利基。
●多數城市商辦有崩盤危機
惟禍福總是相倚，辦公市場數量的急劇暴增，在四年內將達到高峰，也為其帶來難以預料之生存變數，這其中甚至包括「崩盤」在內！
統計資料顯示，截至2012年底，在中國14個大城市中，甲級和乙級寫字樓存量大約為5000萬平米，其中18％，即約900萬平米於過去兩年內完工。一線城市尚能維持供需平衡，二線城市近年已表現出供大於求的跡象。據悉全國二線城市寫字樓的平均空置率在過去2年中，由17.0％上升至20.7％。尤其讓人不敢掉以輕心的是，2013至2016年的未來4年間，中國14個大城市新增寫字樓達到4，080萬平方米或每年接近1000萬平方米，這將導致4年後市場的寫字樓總存量較2012年增長80％！
●莫學「中國大媽」衝動行事
說得好聽點，隨著各地興建數量的增加、競爭的加劇，將有助於提升辦公樓整體品質，並加速市場成熟。說的殘酷點，隨著紅海割喉戰的開打，多少辦公室將停建於半途？多少辦公室將成為廢墟？多少辦公樓行情將腰斬？這恐怕才真正令人膽戰心驚！
因此，我建議有意購買辦公樓作為投資標的消費者，應該保持理性、冷靜、客觀，不要學「中國大媽」衝動行事。即使隨著中國經濟的穩步發展，辦公室樓市場絕對是看漲、欣欣向榮的，也必須知道那肯定不會是全面現象，仍需多維考察其所處城市、版塊發展現狀與前景、生活與商業配套成熟度，乃至是否有地鐵經過及其距離。
如以上海為例，陸家嘴、大虹橋、世博、長風等板塊，是相對安全的選擇。
（文/ 蔡為民）